VIỆN KIỂM SÁT: HỢP ĐỒNG VAY TIỀN MUA BIỆT THỰ NOVAWORLD PHAN THIẾT VI PHẠM ĐIỀU CẤM

Viện kiểm sát: Văn bản thỏa thuận mua bán và hợp đồng tín dụng vi phạm điều cầm

Phát biểu quan điểm giải quyết vụ án, đại diện VKSND TP HCM cho rằng chủ đầu tư ký hợp đồng giao Công ty Novareal môi giới, tư vấn bán bất động sản là phù hợp quy định pháp luật. Nội dung văn bản thỏa thuận thể hiện Công ty Novareal được giới thiệu, tư vấn, hỗ trợ bán bất động sản khi dự án đủ điều kiện mở bán là phù hợp các Điều 63, 64 và 65 Luật Kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên, VKS xác định thỏa thuận đặt cọc giữa Công ty Novareal và ông Sơn là trái pháp luật, bởi nội dung các điều khoản trong văn bản thỏa thuận về khoản tiền đặt cọc bao gồm từng đợt thanh toán là trái pháp luật. Mục đích của việc đặt cọc cũng không đúng quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự.

“Việc đặt cọc phải nhằm bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng giữa chính các bên, không phải để chứng minh năng lực tài chính hay để giao tiền cho bên thứ ba”, VKS nêu quan điểm và cho rằng trong vụ việc này, giữa ông Sơn và Công ty Novareal không tồn tại hợp đồng mua bán bất động sản, nên mục đích đặt cọc là không hợp pháp.

VKS phân tích thêm, Công ty Novareal là đơn vị môi giới, không có quyền nhận tiền đặt cọc. Luật Kinh doanh bất động sản không quy định việc đặt cọc đối với bất động sản hình thành trong tương lai; đồng thời cấm tổ chức môi giới vừa làm trung gian, vừa tham gia thực hiện hợp đồng. Việc Công ty Novareal trực tiếp nhận tiền cọc với số tiền lớn, quy định phương thức thanh toán, được xem là “hình thức huy động vốn trái phép”, vi phạm khoản 5 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản.

Từ đó, VKS cho rằng văn bản thỏa thuận có nội dung trái pháp luật, vi phạm điều cấm nên vô hiệu; việc ngân hàng giải ngân khoản vay phục vụ giao dịch bị pháp luật cấm cũng làm cho giao dịch tín dụng vô hiệu.

Ngoài ra, theo VKS, hợp đồng thế chấp được xác lập trên cơ sở quyền tài sản phát sinh từ văn bản thỏa thuận vô hiệu. Do Công ty Novareal không phải chủ đầu tư, không có quyền nhận đặt cọc, nên quyền tài sản không hình thành hợp pháp, kéo theo hợp đồng thế chấp vô hiệu.

Kết luận quan điểm, VKS nhận định tòa sơ thẩm tuyên hợp đồng tín dụng vô hiệu là “có căn cứ”, song chưa giải quyết đầy đủ hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu; chưa làm rõ nghĩa vụ trả lãi, trách nhiệm bồi thường, cũng như chưa giải quyết triệt để hợp đồng thế chấp theo yêu cầu khởi kiện của ngân hàng.

Ngoài ra, tòa sơ thẩm chưa thu thập đầy đủ chứng cứ về pháp lý dự án, chưa thẩm định hiện trạng tài sản thế chấp; trong khi sau phiên sơ thẩm, đương sự đã cung cấp tài liệu cho thấy tài sản là có thật.

Từ các phân tích trên, đại diện VKSND TP HCM đề nghị HĐXX phúc thẩm chấp nhận một phần kháng cáo của ngân hàng, một phần kháng cáo của Công ty Novareal và một phần kháng nghị của VKSND khu vực 7, tuyên hủy án sơ thẩm.